私法人投資 從豪宅轉向老公寓
Weekly News Highlight
1. 私法人投資 從豪宅轉向老公寓
2.撇政治紛擾 鼎越開發:「京華廣場頂級商辦園區」目標2027年完工
3.屋齡51年！台北新店王 每坪400萬成交
4.沾光大巨蛋！松菸店面熬出頭 迎首筆單價破萬月租交易
5.3個月內北市出現3宗高齡建物買賣 長庚醫療砸2.6億掃1樓老店面
6.新潤賣大樓 獲利5.5億
7.嘉里大榮擴大布局 新物流中心今、明年陸續營運
8.「麗寶新創商辦」開胡 首筆每坪月租1200元、創嘉義新高
9.艾司摩爾進駐高雄 新址曝光
1.私法人投資 從豪宅轉向老公寓
2024.05.30經濟日報 I 記者陳美玲／台北報導
第一建經研究中心副理張菱育表示，去年7月《平均地權條例》新修法上路後，若為都更、危老，私法人購買住宅「免經許可」，且不受五年內不得移轉的限制，不少私法人的投資目光，逐漸從豪宅產品轉向可更新改建的老公寓或透天產品。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，近期這些蛋黃區店面被收購，其中不乏年屋齡過半百的老店面，這些老店面若透過建築結構加強、外牆拉皮等，延長使用年限，對口袋深的大咖投資人來說，不僅短期可擁有出租收益，長期來說還有改建更新效益，因此吸引大咖投資方出手。
張菱育分析，《平均地權條例》新修法上路後，「私法人購屋採許可制」規定影響到私法人的投資動作，但政府為加速都更速度，以及避免衝擊現行都更、危老案整合，若私法人購買住宅，目的是為了做都市更新、危老重建，則免經許可。
2.撇政治紛擾 鼎越開發：「京華廣場頂級商辦園區」目標2027年完工
2024.05.28 經濟日報 I 記者陳美玲／台北即時報導
針對目前紛擾的京華城容積率，「京華廣場頂級商辦園區」開發商鼎越開發再次強調，一切均依法合規，未來將以合約方式保障客戶所有租售權益。
鼎越開發指出，「京華廣場頂級商辦園區」聘請台北101的營造團隊日商華熊建造，如期如質，目標2027年完工。在結構工法上，更採用與台北101同級鋼材SM570，CFT柱內灌漿及BRB挫屈束制斜撐，抗震力可達六級（0.36G）。
鼎越開發表示，近來台北市商貿版圖隨著產業企業需求逐年擴張，台北大巨蛋的開幕，也為「南松山開發計畫」逐漸揭開序幕。就北市府的都市規畫藍圖，將以亞洲最大的鐵道文創園區為核心，串聯周邊台北101百貨密集商圈、松菸、大巨蛋、京華廣場頂級商辦園區等產業、商業、休閒、文化機能建設，屆時，道路沿線綠化，將成為市中心大面積開放公共空間。
鼎越開發指出，「京華廣場頂級商辦園區」以全球營運總部為定位，內含ESG理念，結合環境共生理念，除了認養周遭的復盛公園將打造成生態景觀公園，更規劃全球首座高樓層帷幕陽台種樹，層層規劃二至三米深大陽台，種樹、吸碳、抗暖。
鼎越開發表示，「京華廣場頂級商辦園區」是全國首座頂級綠色商辦，全案擁有三座空中浮島花園，銜接各棟建築，讓在此上班的同仁可以走出戶外，放鬆身心；辦公空間規劃4.3米樓高，超過20米以上的辦公無柱空間，且搭配VRV獨立冷暖空調和全熱交換機。園區更設有多功能多媒體會議中心，美食街與美食餐廳，完整商務配套更有助於提升員工的幸福度與工作效率。
鼎越開發指出，「京華廣場頂級商辦園區」聘請台北101的營造團隊日商華熊建造，如期如質，目標2027年完工。全案擁有三座空中浮島花園，銜接各棟建築，讓在此上班的同仁可以走出戶外，放鬆身心。
3.屋齡51年！台北新店王 每坪400萬成交
2024.05.30 工商時報 I 記者郭及天／報導
台北市可建地稀有，精華地段店面價格水漲船高，據最新實價登錄顯示，大安區信義路四段一處屋齡51年店面，今年2月以總價1.2億元、每坪400.8萬元的天價成交，創近兩年北市店面單價最高紀錄，買方東晙公司去年也以總價1.1億元、每坪395萬元的高價買下旁側店面，今年加價再買一間，對該街廓老屋整合意圖強烈。
據了解，東晙公司自去年起已陸續收購該路段多戶一樓店面和二樓以上的公寓住宅，粗估至少砸4億元。
台灣房屋信義光復旗艦加盟店店長饒乃軍表示，該區為40年以上的老公寓和透天，且位在大安區精華地段，具有極佳的都更改建效益，買方提早投資進場，現階段店面可先收租，長遠來看，與周邊基地一同整合後，更能發揮更大土地價值。
過去幾年因疫情重挫而低迷的店面交易市場，在近年來也有谷底反彈的趨勢，今年台北市出現不少單價超過300萬元的店面交易。
實價登錄顯示，除信義路四段店面外，包括大安區金山南路三段、目前由餐酒館經營的店面，及五分埔商圈永吉路巷內、服飾業經營的店面，成交單價每坪超過340萬元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，隨著觀光餐飲業大復甦，業者搶攻疫後商機，從去年開始，許多連鎖餐飲集團積極展店，也較有信心進駐精華地段或是熱門商圈，而這些蛋黃區店面，不乏屋齡超過半百的老店面，透過建築結構加強、外牆拉皮等，延長使用年限，短期可出租收益，長期能改建更新，老店面仍然能創造高價行情。
4.沾光大巨蛋！松菸店面熬出頭 迎首筆單價破萬月租交易
2024.05.29 自由時報 I 記者朱語蕎／報導
根據台北地政雲資料，松山文創園區旁巷弄，一家三角窗店面以月租金17餘萬元出租，為該商圈首次出現單價破萬元的租金交易。大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，「大巨蛋」所帶來商機龐大，加上近期誠品24小時店移往松菸店，商圈發展潛力高，且該店面屬於「小而美」的精緻三角窗小店，讓店家願捧高額租金進駐。
2011年開園的松山文創園區，至今發展多年，商圈租金單價持續高漲，根據台北地政雲揭露，位於忠孝東路四段553巷一處店面，總坪數僅約14.3坪，去年12月以總價17萬668元出租，換算租金單價達1萬1926元，為忠孝東路四段553巷以東至基隆路一段的松菸商圈中，首次租金單價破萬元的交易。
據悉，該店面過去為主打文青氛圍的「十間茶屋」，目前則正進行裝修，未來將由保養品牌「19again」進駐。
住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬分析，該案所在的松菸商圈，租金行情每坪約7000~8000元即是頂標，但此店能以媲美東區明星店面的租金單價成交，主要原因有三，一是該店位處松山文創園區出入口第一排，且為三角窗店面，曝光度頗佳；二是該店坪數較小，拉高租金單價，不過租金總價仍在20萬元以內，為品牌可負擔租金範圍；三是周邊近期有「大巨蛋」、誠品24小時店進駐，頗具發展前景，拉高租金水準。
觀察台北地政雲資料，信義區2023年租金單價破萬元店面，僅有3筆，除上述該店之外，其餘一筆為市政府商圈2層樓透店，以租金總價33萬元成交，現況為鑽戒名店進駐；另一筆則是五分埔商圈分租店面，僅約6.95坪，但月租金高達7萬元。
賴志昶指出，過去忠孝東路四、五段若有單價破萬元的店面租金交易，較常出現在捷運忠孝敦化、忠孝復興一帶的東區商圈，此地段由於是北市精華地段，且忠孝東路車流量大，店面招牌廣告效益高，吸引品牌商家進駐，不過近期北市發展軸線東移，信義計畫區光環加持之下，適逢「大巨蛋」炒熱商圈景氣，讓光復南路以東也逐漸出現單價破萬元的金店面交易。
5.3個月內北市出現3宗高齡建物買賣 長庚醫療砸2.6億掃1樓老店面
2024.05.30 自由時報 I 記者徐義平／台北報導
北市老建物交易多，身價也不斐。根據內政部實價網最新揭露資訊，2至4月間，北市民生東路、民生西路上至少出現3宗總價破億元的老透天、老大樓1樓店面實價紀錄，買家除建商、自然人外，更出現財團法人長庚醫療，4月砸2.6億餘元買下民生東路三段巷內、31年大樓的1樓商業設施與店面，拆算每坪單價近100萬元、約99萬元。
根據最新實價揭露，三宗老建物交易案，包括2月鑫怡建設砸4.04億餘元買下重慶北路三段上、1幢3層老透天，同月，蘇姓自然人砸4.11億餘元買進民生西路上兩幢、屋齡超過50年的4層樓老透天。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，台北市區土地取得不易，不少建商都是透過收購2至3幢的老透天後，再來進一步整合周邊地主。
此外，對一般的投資人來說，投資這類透天物件，除了看重土地含金量以及未來重建的機會，不少位於主要幹道的老舊透天，短期內也可收取一些租金。另外因為建物老舊，房屋稅的持有成本低，也受到特定投資人的喜好。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，民生東路三段附近為民生敦北民生商圈的都更危老重建熱區，除了台塑總部大樓之外，本案巷口就是即將完工的國泰寰宇開發案，周邊還有西華飯店危老、忠泰衍見築、勤美璞真的城仰等指標重建大案。
這次長庚醫療購置的大樓為巷內唯一純商大樓，除了一樓為全聯超市之外，低樓層也為長庚醫療集團開設的診所，因此投資的商機除了整體商圈的未來性之外，還顧及集團既有使用的便利性、地緣性，再加上是目前巷內稀有大樓店面，因此在店面投資市場一片大退潮的挑站下，仍具利基。
黃舒衛分析，民生西路近捷運雙連站及馬偕醫院，距寧夏夜市也不遠，零售、餐飲經營氛圍熱絡。雖然坐落商三土地，但因近大稻埕商圈，所以開發時間較早，土地多屬狹長型，整合重建時間較長，如果能像現況藥局、知名餐廳有穩定租金收入，較能吸引建商青睞。
6.新潤賣大樓 獲利5.5億
2024.05.29 經濟日報 I 記者朱曼寧／台北報導
新潤 28 日公告，出售新北市新莊區新知段不動產「新北知識產業園區商辦大樓」，總金額29.9億元，交易人為自然人，預計處分利益5.5億元，以新潤股本14.99億元計算，每股可貢獻約3.6元。
新潤指出，該棟商辦已申請使用執照，預計第4季可產權登記完成並交屋，屆時可望認列財報。
近年台商回流、產業擴廠下，商用不動產市場火熱，不少建商紛紛將眼光轉往商辦，此次新潤位在新莊的「新知商辦」大樓被自然人整棟買下，包括地上11樓、地下3層商辦大樓和停車位130個，總計建物面積約4,585.2坪。
該案為新潤在2019年10月透過政府標售新莊北側知識產業園區區段徵收土地同時，以總價7.6億元取得約907.5坪的建地，每坪得標單價83.72萬元。
展望今年，新潤今年住宅、商辦完工交屋下，有望獲利豐收，除了「新知商辦大樓」外，住宅還有包括總銷23億元新北泰山區「新潤A5」、總銷9.3億元的新北淡水區「新潤心苑」，已經100％完銷，以及總銷15億元的桃園蘆竹區的「新潤麗蒔」。
另外，年底還有位在台北市南港區，與亞昕合建，分回55億、已售95％的「擎天森林」案完工，該案業績貢獻將延續至明年。新潤表示，明年起至2027年的三年完工案量可達214億元，中長期營收動能來源無虞。
7.嘉里大榮擴大布局 新物流中心今、明年陸續營運
2024.05.30中央社 I 記者賴言曦／台北報導
嘉里大榮今天召開股東常會，通過每股配發新台幣2.6元現金股利。展望後市，嘉里大榮表示，為擴大營運布局，在新北市汐止、高雄市前鎮及屏東等地增設營運據點，相關物流中心陸續在2024年及2025年開始營運。
嘉里大榮今天召開股東會，董事長沈宗桂指出，面對人力成本、油電價格上漲、通膨和利率上升等挑戰，採取多項措施提升營運效率，包括導入自動化倉儲設備、優化運輸路線、推出APP線上託運服務，及深化客服語音機器人技術等方案因應。
嘉里大榮積極耕耘4大核心業務，在冷鏈物流方面，規劃於2024年將食品安全管理系統提升為FSSC22000系統，藉以拉大與同業間競爭的差異性，並可符合大型跨國性食品集團對於食安管理的期待。
醫藥物流方面，子公司嘉里醫藥物流2023年擴大車隊投資，購入12台油電車，升級綠色醫藥物流服務；快遞及電商物流方面，嘉里大榮繼2022年首度引進電動三輪車後，2023年再購入20輛，投入六都強化都會型快遞配送體系。
因應台灣高科技產業發展，嘉里大榮表示，已在新竹及台南科學園區提供運輸、倉儲及保稅倉庫服務，同時為保持競爭力，在新北市汐止、高雄市前鎮及屏東等地增設營運據點，這些物流中心分別於2024年及2025年營運，滿足更多消費者需求。
8.「麗寶新創商辦」開胡 首筆每坪月租1200元、創嘉義新高
2024.05.30自由時報 I 記者徐義平／台北報導
嘉義首筆辦公室每坪月租破1千元，甚至是區域辦公室租金行情的1倍。甫試營運的福容VOCO酒店，其中8至15樓規劃辦公室用途，據了解，日前順利簽約首筆辦公室租約、承租面積約171坪，每月每坪租金單價約1200元上下，承租方為壽險業者，租期為5年。
麗寶集團表示，嘉義福容VOCO酒店是一個飯店、辦公室與店面的複合式開發案，基地是在2014年取得，2017年開始興建，去年完工，今年才開始試營運，整個開發案投資金額高達30億元。
其中1到7樓為飯店設施與餐廳，8到15樓則是「麗寶新創商辦」，主要對外出租，租金開價每月每坪約1270至1420元，每個單元可出租坪數落在75至171坪之間，目前辦公室租約已開胡，有壽險業者以每月每坪約1200元上下的租金、承租171坪，每月租金超過20萬元、租約則為5年。
對比內政部實價網嘉義辦公室租金揭露行情，每月每坪落在500至600元，該新創辦公室最新租約不但創嘉義市新高，更較區域辦公室行情翻倍。
麗寶指出，由於該開發案是SRC鋼骨建物，又是嘉義最高大樓，加上嘉義市多數辦公室都處於中、高齡，因此，不論是該新創商辦建築結構、樓高，或是設施規劃，在嘉義市來說都是豪辦規格。
至於，嘉義VOCO酒店則規劃10種房型，共369間房，每晚平均房價約5千元，未來除台灣旅客外，也會鎖定日韓，以及香港旅客。
9.艾司摩爾進駐高雄 新址曝光
2024.05.31 經濟日報 I 記者葛祐豪／高雄報導
台積電效應，全球最大晶片微影設備商艾司摩爾（ASML）也跟著進駐高雄，新址近期曝光，傳出是選定捷運生態園區站「凹子底停5停車場BOT案」的商辦樓層。
總部位於荷蘭的艾司摩爾（ASML），是全球最大晶片微影設備市場的翹楚，提供微影設備及相關服務，全球十大半導體廠皆為ASML客戶。
因應台積電高雄2奈米廠年底設備裝機，2025年啟用量產，帶動上中下游產業鏈來高雄投資，艾司摩爾從前年（2022）年起，就與高市府接洽，表達來高雄設辦公室；近期傳出已簽約承租北高雄一處商辦，正式進駐高雄。
臉書粉專「高雄好過日」揭露，艾司摩爾進駐高雄的新址，是位於捷運生態園區站1號出口旁的一功營造「凹子底停5停車場BOT案」，有相關人士指出位於此案，一功營造只透露，2樓、7~10樓承租戶均為半導體廠商，已經滿租，單坪租金1000~1500元也是區段新高。
目前一功營造已點交辦公室給租戶，正進行裝潢，預計8~10月後陸續營運；由於台積電高雄1廠年底就準備裝機，艾司摩爾也須盡快做好準備。
「高雄好過日」指出，台積電總裁魏哲家5月26日拜訪荷蘭ASML總部，目的之一就是評估引入High-NA EUV，用於2奈米或更先進製程，此種機台要價3.8億美元，需數百位工程師，花6個月時間組裝調校，而若引進，2奈米及更先進製程重鎮楠梓，就可能在後續廠房安裝。