今年商辦市場悶燒 租賃、買賣市場看旺
Weekly News Highlight
1. 今年商辦市場悶燒 租賃、買賣市場看旺
2. 北市「東西」兩大門戶 2030年辦公室供給量達73.6萬坪
3. Z世代員工高達79％不想回辦公室上班 JustCo推彈性化辦公
1. 今年商辦市場悶燒 租賃、買賣市場看旺
2024.04.08 自由時報 I 記者蔡惠芳／台北報導
今年商辦市場在第1季繳交出亮眼的成績單，儼然處於悶燒中，據仲量聯行今（8）日統計，國內經濟持續復甦，景氣燈號自開春連兩綠，帶動商用不動產交易額回溫。第1季商用不動產買賣交易額達360億元，比去年同期激增181％。其中自用比例佔43％，約達154億元。
仲量聯行董事總經理侯文信指出，第1季由於央行升息政策進一步提高壽險業不動產最低投資收益率達2.97％，預期將使壽險公司不動產投資決策更加謹慎。
依據仲量聯行的觀察，2024年自用型買方將繼續為市場主要需求來源，尤其正向看待今年商辦買賣市場 。
侯文信表示，以產品別分析，第一季辦公類型產品交易額表現優異，除自用剛性需求強勁外，商辦及廠辦總交易額更受大型交易影響，佔第一季總交易金額的七成。單以商辦產品買賣便佔第一季總交易額五成，而璞永建設等購入「芙蓉大樓」一案，更使辦公室交易額由去年同期 之14億上升至178億，同期市場交易額占比上升39％。
本季買家組成分析，開發商占比43.1％，交易額達到155億。
開發商取得用地方式改變，帶租約之建物亦成為置入標的，錨定未來可都更及再開發價值，如璞園聯盟購入「芙蓉大樓」、國盟開發購入基隆安樂區物流倉儲、誠邑築建設購入「德成大樓」及郡都入手「中正飯店」。
第二大買家類別為科技業，受AI、車用電源等科技需求影響，促使科技大廠如台達電、耀華等積極購置廠辦、廠房，科技業交易額來到95億，占整體交易額之26.4％。
土地市場方面，本季累計交易額達493億，季增率達39％。市場自去年第一季起逐季回溫，與基期較低之去年同期相比，增幅達163％。
就土地交易市場買方分析，以開發商買家最積極購入土地存貨，佔市場交易總額之58％，達285億。究其原因，主要為去年第四季住宅市場回溫，進一步帶動建商購買土地增加庫存。開發商購地轉趨積極的現象也可從交易案土地分區分析，住宅用地以212億居冠，工業用地則以161億次之，交易額較去年同期增幅約126％。本季住宅用地較去年同期交易額大幅上升194％。
其餘產業買家以自用型工業土地為主，交易額達69億，推動工業用地交易額整體上升，市場交易占比則因住宅用地強勢，微幅下降五個百分點至33％。
而在土地交易地區，交易額超過百億之地區為新北及台中。以117億拔得頭籌之新北土地交易額分布大致符合總體交易額走向，住宅用地為大宗，超過五成，工業用地則以34％次之。台中則以市政府土地標售之住宅、商業土地為主，合計之103億交易額居次。
侯文信表示，綜觀市場雖然目前通膨疑慮尚存，然台灣市場資金充裕，使第一季交易狀況熱絡，預期未來投資市場表現正面。另除民間私部門交易外，政府聯開案及公辦都更亦將續熱。近幾年投資人對高鐵土地開發、捷運聯開案件等TOD軌道經濟開發商機深具信心，日前左營高鐵科技之心更完成招商，吸引民投資將近188億元，使高鐵沿線車站近五年累積民間投資金額已逾千億元。仲量聯行持續與各地方政府交通建設合作，積極推動土地開發案件，為2024年台灣不動產市場開啟明亮新局。
2. 北市「東西」兩大門戶 2030年辦公室供給量達73.6萬坪
2024.04.08 自由時報 I 記者徐義平／台北報導
未來台北市頂級辦公室雙核心將落在台北車站、南港站等東、西兩大門戶。根據商仲業者統計，2030年時，南港為主的東區門戶預計辦公室總量體將達到49.9萬坪，而以台北車站為主的西區門戶則可達23.7萬坪，兩大門戶合計提供73.6萬坪辦公空間。
仲量聯行董事總經理侯文信指出，日本是全球TOD（大眾運輸導向型發展：Transit-oriented development）開發相當成熟的國家，以東京辦公商圈交通樞紐丸之內、品川為例，兩站透過捷運連通、車程在20分鐘內，若要連結成田機場，車程約40至50分鐘。
而台北車站、南港站是台北市少數具有高鐵停靠的站點，兩站的車程以及至桃園機場的車程，其實與丸之內、品川的現況雷同，尤其南港站附近還有許多大型開發案，像是潤泰南港大樓、南港之心、台壽C3、以及昆陽站附近的國泰南港調車場及富邦大南港等。
而台北車站所在地的西區門戶計畫，區位條件及空間規劃和丸之內有著高度相似。兩地皆緊鄰傳統政經文化中心，在站前廣場、大面積綠地、歷史建物活化、建築立面保留重新開發、商辦廊帶皆平行鐵道橫向發展等特色。
除硬體上的相似，未來西區門戶計畫金融及行政重鎮集結，北門郵局證券金融大樓的證交所、櫃買中心，期交所、集保結算所，以及冠德行二行三公辦都更的國家及行政園區，預計將進一步帶動西區門戶計畫金融業的入駐。
侯文信表示，傳統車站商圈在永續議題TOD開發模式主導下，舊城復興將成為城市發展核心；而台北西區除傳統政經中心外更有國門交通樞紐加持，未來大範圍都市更新後及相關金融機關進駐後，對跨國企業金融集團選址更具吸引力。
3. Z世代員工高達79％不想回辦公室上班 JustCo推彈性化辦公
2024.04.02 工商時報 I 記者蔡惠芳／台北報導
全球知名共享辦公室品牌JustCo自2019年正式「登台」迄今，將屆滿5週年，在台4大辦公據點平均進駐率維持在75~80％水準；最新調查顯示，疫情後不少企業紛紛要求員工重返辦公室上班，但在Z世代員工中，有高達79％並不想回辦公室上班！對此JustCo共享辦公室也提出解決方案，推出彈性化「SuperPass」專案，提供企業得在一定額度內，依照員工進班天數計價，探索更多混合辦公可能性，以提高客戶黏著度。
亞洲共享辦公空間領導品牌JustCo於2019年正式登陸台灣，在台設立台北市「點石大樓」、「民生建國大樓」、「宏泰金融大樓」及新竹「國泰竹北大樓」共4個據點，平均進駐率始終維持75-80％。
其中會員行業類別，有超過四成是來自科技業，領先其他行業數倍。
業者提出，除了提供完善設施與彈性租約方案，不少科技業者表示進駐原因，是相中JustCo在亞太地區日益壯大的國際性社群能量，希望透過會員專屬活動擴大商業網絡，從中覓得國際新商機。
JustCo表示，科技業亮眼表現在過去一年有目共睹，成為全球經濟復甦的關鍵動能，JustCo副總裁暨台灣負責人陳兆慶表示，JustCo不僅是共享辦公空間業者，為各類科技業者量身規劃彈性辦公解決方案，更能協助企業開拓商機，促進跨國社群交流的商業平台。
高力國際Colliers的研究數據顯示，台灣2023年商辦租金上漲2.5％，A級商辦平均租金達到每坪月租3,600元。
陳兆慶表示，在這樣的市場環境下，大型企業將特定部門進駐JustCo，將能在空間與租約上享有更高彈性，降低固定租賃成本，提昇營運效能，此價值對於變動快速的科技業尤其顯著，若從另一種需求面來解讀，計劃進軍海外市場的新創企業則更加仰賴JustCo國際化據點分佈與社交網絡，不論多輕量的團隊規模都可在JustCo亞太區約50個據點設立辦事處，開展業務運營。
疫情之後，各大企業紛紛要求員工返回辦公室上班，根據紐約市金融信貸服務公司Clarify Capital 調查指出，對於此公司政策，68％的員工表示他們寧可找新工作，也不想回到辦公室，對Z世代員工來說，這項數字甚至高達79％。
對於主打彈性化方案、親自然設計與國際性平台的JustCo來說，致力打造讓企業員工願意、甚至想要回來的辦公空間，就成為提升會員黏著度的附加價值，因此除了推出「SuperPass」，讓企業得在一定額度內，依照員工進班天數計價，探索更多混合辦公可能性外，也持續透過定期社群活動、異業合作，建立身心健康與正能量的工作環境，讓JustCo會員在上班打卡的這9個小時，不僅更有效率地完成工作，也能認識其它專業人士，拓展人際網絡和激盪更有創意的靈感。
進駐會員Autodesk台灣香港澳門區總經理趙惠芬表示，選擇JustCo最首要的原因，是位在商業區核心的地理位置，其次則是因為佔地夠大，能根據企業快速擴張需求，彈性租賃所需辦公室空間，省去不斷搬遷辦公室與長期租約困擾，除此之外，整體環境非常有設計感，讓夥伴們都能享有絕佳的工作效率與品質。
過去10年間，大多共享辦公空間業者採單向租賃模式向業主取得使用權，但有不少共享空間業者開始採取輕資產（asset light）的運營模式，與物業業主攜手商辦大樓注入新活力，引進可提供彈性工作模式的共享辦公空間，共創雙贏局面。
陳兆慶表示，過去幾年，JustCo在新加坡與泰國與幾個主要開發商，採共同管理協議模式合作。與傳統租約相比，儘管這類型合作模式尚未在台灣盛行，但隨著未來幾年有更多商辦大樓落成，JustCo將計劃抓緊時機，率先把這種合作模式引進台灣市場中。