房市難降溫房貸餘額衝高
五大銀行4月新增逾955億元
Weekly News Highlight
1. 房市難降溫房貸餘額衝高 五大銀行4月新增逾955億元
2. 國泰：台股樂觀指數連二降 房市買賣意願升溫
3. 房市置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
4. 亞昕奪新莊千坪土地合建案 投入金額8.77億元
5. 台中「最豪辦公樓」賣破100億 2法人包層、包商場手骨最粗
6. 台中兩大頂尖五星級酒店插旗 這兩區房市後勢看漲
7. 在地建商等7年 砸4.8億拿下台中機捷角地
1. 房市難降溫房貸餘額衝高 五大銀行4月新增逾955億元
2024.05.24 經濟日報 I 記者陳美君、廖珮君／台北報導
房市管制措施不斷，仍難降溫。兩大財金部會昨（23）日公布房貸餘額數據皆攀高，中央銀行昨日公布，五大銀行4月新增房貸金額為955.6億元，僅次於2023年12月、創下歷年次高紀錄；金管會公布4月底統計，象徵房市買氣的國銀房貸餘額年增率，一舉衝高到9.14%的24個月高點，高成長動能未墜。
央行官員坦言，「最近房市確實滿熱的」。央行經研處副處長曹體仁分析，目前房市景氣確實較去年上半年更為熱絡，主要原因有三，包括台灣出口景氣明顯回升、股市創新高產生的財富效果，以及新青安政策催出自住需求；不過，央行升息會帶動房貸利率走揚，對房市也會產生一些抑制效果。
央行昨天公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，4月新增房貸955.6億元，飆上歷年次高紀錄，歷史新高紀錄為去年12月的989.5億元。
受到央行3月升息半碼影響，4月五大銀行新增房貸利率漲至2.176%，攀上2009年1月以來、近15年半新高，單月上升0.09個百分點，房貸族的利息壓力變得更加沉重。
央行提供資料顯示，4月五大銀行承作新青安房貸占比約39.72%，相當逼近今年1月創下的高點39.86%，意即五大銀行新增房貸裡，近四成為新青安房貸所貢獻。
央行提供資料顯示，4月房市不論價量均持續升溫，其中象徵房市交易的買賣移轉棟數，六都合計月減0.75%，但年增率高達43.3%；今年前四月合計年增率也高達31.44%，顯示房市交易火熱。
銀行局副局長林志吉說，國銀房貸量增，是因新青安貸款、和土建融轉分戶貸款；但建築融資年增率從2021年1月16.77%高點，呈現緩步下降，顯示政府健全房市措施、加上通膨和建材價格走揚，使建商推案保守。
據金管會統計，2024年4月底整體國銀房貸餘額10兆2,574億元、建融餘額3兆6,732億元，兩者合計共13兆9,306億元、年增7.61%，連兩個月走揚，顯示4月房貸成長高量能、已抵銷了建融下滑力道。
高力國際業主代表服務董事黃舒衛分析，去年第3季開始有新青安點火，房市交易量隨即出現兩位數的年增率。據數據顯示，2023年12月國銀房貸月增額1,052億的史上新高，2024年4月單月增加887億元則是今年新高。
他說，受政策拉抬的不只限可申貸新青安的成屋市場，連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬，二手房牽動一手房，短期市場氣氛偏熱。
2. 國泰：台股樂觀指數連二降 房市買賣意願升溫
2024.05.21 經濟日報 I 記者陳美君／台北報導
國泰金控 20 日公布有「庶民經濟指標」之稱的國民經濟信心調查結果，調查期間內，因各國中央銀行召開貨幣政策會議，市場對主要央行降息預期減緩，調查結果「兩樣情」，民眾買賣房意願明顯升溫， 對股市的樂觀指數與風險偏好則雙雙下滑。
股市樂觀指數國泰金今年5月初進行調查，當時各國央行召開貨幣政策會議，市場對主要國家央行降息預期減緩，國際股市呈現區間震盪；民眾對台股的樂觀指數從18.6走降至14.4，連兩降，為六個月低點，風險偏好指數也從20下跌至19.5，同樣連兩跌，是四個月新低。
國泰金強調，股市樂觀情緒及風險偏好同步走降，但仍偏向樂觀。
但調查顯示，房屋買賣意願近期呈現連續上升趨勢，買房意願上漲至-38，連六漲且是2021年12月以來、三年半新高；賣房意願指數由負轉正、來到0.7，連四漲並創2014年9月以來，近十年新高。
國發會最新公布的3月景氣對策信號維持綠燈，領先指標與同時指標皆上揚。調查顯示，雖然民眾景氣現況樂觀指數自8下降至6，展望樂觀指數從3.4同步走低至2，仍保持在偏樂觀的正值。大額消費意願指數、耐久財消費意願指數則同時上揚，分別從11.4增至11.5、以及從-9.4增至-8.3，大額消費意願仍偏樂觀。
3. 房市置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
2024.05.20 房產網 I 中時新聞網〔CTWANT〕
房市年度大戲「520檔期」登場，CTWANT記者調查，今年商辦推案異軍突起，尤其在雙北、台中商辦指標案放量，幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者，「政府『打住不打商」，商辦房貸成數不受限，投資置產客從住宅轉向商辦，買氣升溫中。』
據591新建案調查，今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加，雙北共計推出6個百億新案，商辦案就占2件，分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」，總銷120億元；以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」，總銷135億元。
中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」，工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾，1、2樓已有第一銀行進駐，已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金，星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。
「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式，同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示，3棟Tower陸續於去年底落成，最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層，低樓層則有永豐金包辦5個樓層，「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓，還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售，目前已經進駐或簽約的，多是興建時就主動『急洽』。」
「傳產、科技業在近20年都賺到錢，希望廠、辦分離，員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示，新北市純商辦太少，大多是廠辦產品，中悅總部搬至副都心後，發現有許多商辦的潛在客戶，除了企業自用，也不乏有置產客，「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』，有租客進駐的反而更搶手，所以我們租、售都能配合。」
陳再河分析，以新北來說，總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成，但若是選擇商辦產品做為置產投資標的，沒有總價限制，一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅，近年悄悄轉型，目前線上推案8成都是商辦案，新莊副都心就握有千億商辦案量，也是目前副都心商辦推案量最大的業者。
而北市的「IBC環球企業總部」，推案建商為新總陽建設，名氣雖不高，但背景不小，負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是，興富發近年也積極轉向入商辦市場，5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」，並喊出「2024年是微型商辦元年」，目前興富發全台握有5筆微型商辦案，總銷破1000億元。
台中位居全台中心點，聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠，備受外商、外企矚目，近年隨全球供應鏈重組，企業大廠紛紛回台擴廠，帶動台中商辦需求升高。
興富發今年推出7案逾1100億元案量，商辦案就有4案占總量的7成，且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦，堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品，興富發副總廖昭雄表示，興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。
興富發主委王建騏也告訴記者，網紅經濟、小型創業的流行，帶動微型商辦需求，因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪，以「市政萬象廣場」為例，含車位總價落在2000萬元內，年輕人更容易入手外，還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。
已購客、從事室內設計的莊先生表示，公司常駐人員約5人，25坪小而美的微型商辦，在運營坪效和資金靈活運用上，相當符合需求，搭配黃金地段、公司門面，如虎添翼，除辦公室也可當作接待客戶的形象館，也包含了置產概念，不排除再買一戶。
520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出，基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間，超狂地理位置，總銷160億元。
台中七期好熱鬧，記者實地走訪七期，不少工地加緊施工中，除了在地建商聯聚、豐邑、允將等，還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場，市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。
未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起，「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層；豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案，規劃打造樓高53層；還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層，挑戰台中最高摩天商辦。
市場人士分析，在政府「打住不打商」的政策明確下，購置商用 不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響，過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且，選擇購置商用 不動產最大好處是不需要裝潢，也沒有隔間問題，管理非常方便，不僅平均投報率優於住宅，長期出租企業，也能更穩定當個包租公、包租婆。
591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。
4. 亞昕奪新莊千坪土地合建案 投入金額8.77億元
2024.05.20 經濟日報 I 記者朱曼寧／台北即時報導
亞昕 20 日公告，簽下新北市新莊區海山頭段三角子小段77-3、78-6、78-12、78-13、343-8、343-10、343-14、343-17、343-19地號等9筆合建案，基地面積約1,295.36坪，由亞昕擔任建方，提供資金，雙方合作興建土地開發案，預計合建分屋分配比例為地主52%、建方48%，投入金額為8.77億元。
亞昕在業界中有「林口王」的稱號，每一年都以「至少推一案」為目標，主要布局以雙北市、新竹、台中等地為主，近年不僅積極獵地外，更投入都更、危老及合建開發領域，並聚焦在林口、新莊、三重及中和等。
亞昕指出，在通膨趨勢下，房地產仍是相對保值抗跌的產品，且近年產業發展火熱，加上台商回流，皆對房市帶來很多的需求，加上403大地震後，民眾也重視老屋改建的議題，長期而言，看好房市發展，只要有合適的標的，未來都會積極爭取改建機會以及購置土地。
亞昕在手土地庫存豐富，近期亦陸續購入多筆土地，包括以8.49億元買下台中市北屯區洲際段千坪土地，22.8億元購入新竹東門段約700坪地、35億元購入林口力行段約2,000坪地等。
推案方面，亞昕指出，第2季將陸續推出總銷約50億元的「亞昕華威」、總銷65億元林口「天匯」、苗栗頭份總銷17億元「中央大道」等。
5. 台中「最豪辦公樓」賣破100億 2法人包層、包商場手骨最粗
2024.05.22 ETtoday新聞雲 I 記者陳筱惠／台中報導
台中近年產業轉型招商有成，由豪宅一哥推出的最豪辦公樓預售案「聯聚中維大廈」10個月賣破100億元，其中最大咖法人為頂樓5戶包層，合計總金額5.98億元，次高則是以5.65億餘元打包帶走的商場。信義房屋專家表示，七期為台中商辦市場交易主力，交易量佔比近一半。
台中七期一棟棟商辦大樓拔地而起，化身中區重要的豪辦聚落，由豪宅一哥推出的最豪辦公樓預售案「聯聚中維大廈」，2023年7月進場至今僅10個月，高單高總價，卻賣破100億元，且不乏包層、包商場的大咖法人買家。
據實登揭露，「聯聚中維大廈」主打80~150坪，已成交105筆（含商場），總成交額已經突破100億元大關，撇除商場，每戶平均成交行情來到9千萬大關。其中頂樓42樓、共5戶由同一買家包層，合計總金額5.98億元，換算每坪單價站上8字頭、達81.2萬元，據傳買家為國內知名零售業者。
另外，「聯聚中維大廈」另外有一座4層樓高商場，坪數722坪，扣除車位單坪價格近84萬元。同樣也是法人買家以5.65億元打包帶走。
加上「聯聚中維大廈」係與國際建築大師隈研吾合作，這棟建築總高度208公尺、隈研吾生涯最高的代表作品，讓他在不到3個月，炫風訪台3次，現勘聯聚中維大廈基地。
信義房屋七期重劃店温俊豪分析：「七期為台中商辦市場交易主力，交易量佔比近台中一半，除企業為提高國際競爭力，需要一個氣派辦公室外，過去傳統產業二代也傾向廠、辦分離趨勢，造成需求，從目前政府打房政策來觀察，商用不動產相對住宅更來得有利，無論是自用、收租，從長期持有來看，都具備一定增值效益。」
不讓豪辦專美於前，同樣位於市政路的微型商辦預售案「市政萬象廣場」則是推出25~45坪產品，以主力總價2500萬元左右切進商辦市場，據實登揭露，僅自3月底至4月，短短1個月時間就成交66筆，最高單價為20樓、總面積50.50（含車位7.49坪）總價3567萬元、拆算單價來到76.8萬元。
另外，七期還有允將建設「TST台灣之鑽」，基地位置就在台中新光三越與台中大遠百之間，規劃打造樓高40層，產品規劃60至500坪，總銷150億元摩天商辦預售案。
資深房仲廖香婷認為：「未來5年將是七期商辦熱潮最盛的時間，不過從推案也能觀察到，商辦市場Ｍ型化的趨勢也越來越明顯，豪辦採用彈性空間，每單位跨距拉大以符合企業主需求，而主攻新潮流的微型商辦則壓低坪數與總價，搶攻創業市場。」
6. 台中兩大頂尖五星級酒店插旗 這兩區房市後勢看漲
2024.05.21 經濟日報 I 記者吳宋健生/台中即時報導
中部科技產業鏈持續擴張，躍升為國際商務重鎮，也吸引不少頂級品牌飯店看好大台中發展潛力，紛紛搶進精華地段。其中，位於西區草悟道的「勤美洲際酒店」訂第3季開幕營運；萬豪旗下「JW Marriot」酒店將進駐七期地標「台中之鑽」，預計2026年開幕，隨著頂級酒店的進駐，也帶動區域房市再掀高峰。
台中西區草悟道因富有綠地、人文氣息，加上周遭圍繞著國美館、科博館、廣三SOGO、勤美誠品綠園道、金典綠園道等商圈，加上勤美洲際酒店一帶，假日也會舉辦市集活動，受到不少民眾歡迎，也因此觀光人潮、車潮相當可觀。
根據觀光署統計，去年草悟道商圈旅遊人次達到729.4萬人，成為全國前十大最高人次遊憩景點之一，商圈蓬勃的程度由此可見。
而旗下擁有16個酒店品牌的洲際酒店集團，也十分看好該區觀光人潮，在此打造全台第二間洲際酒店，並由勤美集團投資興建、洲際酒店集團經營管理，預計第3季開幕營運，屆時不僅帶動觀光人潮，沿線房市也將持續升溫。
其中，以即將落成的「忠泰老佛爺」最為矚目，該案座落於台灣大道與草悟道口，更結合時尚傳奇大師卡爾·拉格斐、日本景觀設計師三谷康彥、英國地景裝置藝術家沃爾夫岡·巴特瑞斯等國際團隊，打造地上34層樓、地下5樓地標建築，並規劃70至140坪產品。
特別的是，「忠泰老佛爺」也將引進首家結合Share Lounge的TSUTAYA BOOKSTORE進駐，以及匯聚全球知名設計選品、家具的自創選品店「明日聚落」，充分體現忠泰集團生活美學軟實力。
「忠泰老佛爺」也因此吸引自營商、企業主、醫師、科技業等置產族群目光，全案將於今年落成，根據實價登錄顯示，目前高樓層已站上7字頭。
住商不動產南屯店協理黃盟翔指出，台中近幾年在交通及重大建設上利多不斷，加上中科產業鏈蓬勃發展，持續吸引國際大廠來台投資設廠，並購置商辦作為營運總部，不僅在台中市總人口數上有突破性的增長，去年度旅遊人數也再次創下新高，發展潛力讓不少國際品牌商場、飯店業者看見商機，也進一步帶動整體房市熱度不斷攀升。
興建中的台中商銀企業總部「台中之鑽」，高樓層將引進萬豪旗下最高等級酒店品牌「JW Marriot」，預計2026年開幕，未來將會是中台灣住房價格最貴的品牌酒店。而所處的市政路上更是豪宅、商辦雲集，包括寶輝、聯聚、龍寶、由鉅、豐邑、興富發等建商皆有推案。
位於市政路上的「由鉅惟上」，規劃70、80、90三種坪數產品，根據實價登錄顯示，最高單價為88.34萬元。另外，聯聚建設所推出的辦公大樓案「聯聚中維大廈」，則位於市政路、市政北一路，根據OPEN DATA最新資料顯示，目前已有三筆單價破百萬的交易，最高單價為103.5萬元。
7. 在地建商等7年 砸4.8億拿下台中機捷角地
2024.05.21 ETtoday新聞雲 I 記者陳筱惠／台中報導
台中房市熱區北屯機捷重劃區再現大宗土地交易，據實價登錄揭露，機捷特區溝背段55地號、412.74坪位於敦富八街、南興路角地，以總價4.87億元交易，拆算單坪價格來到118萬元，信義房屋專家表示，該地為溝背段逾時程獎勵後的土地最高單價。
位於敦富八街、南興路口的412.74坪土地，以總價4.87億元交易，雖分為兩筆過戶，但拆算單價都是118萬元，大手筆購入的雖登記為自然人，但經查，為台中在地品牌建商漢宇建設。
實際詢問漢宇建設總經理葉昱徵表示：「由於機捷特區土地都屬於高容積土地，雖然本來鄰地已有千坪土地可推案，但為了基地更完整，我們仍等了7年才等到這塊角地地主點頭。」
他表示：「由於高容積土地開發上，常會遇到建物互相遮擋的情況，對市容與住戶來說，景觀上就會有所差異，目前這塊土底已整合到1512坪，有望在年底推出，不會做太小坪數的建案，至於其他規劃部分則是先保密。」
對此，信義房屋北屯松竹店經理吳俊霆分析：「機捷特區與其他重劃區一樣，在開發初期擁有時程容積獎勵，不過機捷的時程獎勵已於去年8月底期滿，該筆交易成為溝背段時程獎勵結束以來的最高單價。」
經查，2年前仁山建設拿下的溝背段36地號、共計328.14坪土地，當時單價來到128.5萬元，就是搶在時程獎勵最後期限取得。
吳俊霆說：「現在機捷特區推出新案都以市場主流2~3房為主，以漢宇建設品牌力與過去推案經驗，應會朝向中坪數、自住型產品來規劃，目前機捷特區新預售案不少都站上5字頭、加上土地價格、營建成本換計算，該案有望以6字頭問世。」