今年北市市中心 8 大辦公大樓將完工
掀企業搬遷潮
Weekly News Highlight
1. 今年北市市中心 8 大辦公大樓將完工 掀企業搬遷潮
2. 南港成資通訊業擴張重鎮
3. 新美齊 8.3 億元買三重頂崁工業廠地 首跨入商用不動產開發
4. 全台建商台中大獵地 7 月已砸 164 億
5. 暫緩 8 年重啟 高雄鼓山「農 21」特區千坪土地公開標售
6. 中石化標地 5,000 坪 底價 42 億
1. 今年北市市中心 8 大辦公大樓將完工 掀企業搬遷潮
2024.07.24 經濟日報 I 記者朱曼寧／台北即時報導
商辦潮來襲，今年北市市中心陸續有 8 大新辦公大樓啟用，瑞普萊坊 24 日發
布辦公室市場調查報告，今年北市市中心預計將新增約 5.5 萬坪的供給量，瑞
普萊坊指出，政府積極推動都更危老重建，加上建商嗅到商辦商機積極投入，
隨著新供給出現，將見到企業搬遷潮。
統計津南台北市中心商業區預計或已完工辦公大樓，共有 8 棟，包括寶紘敦南
商業大樓、國泰松江商業大樓、遠雄巨蛋、上海銀行總部和元大銀行仁愛總
部、皇翔台北廣場、金星大樓及舊市議會 BD，全年預計將新增約 5.5 萬坪的供
給量。
瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，政府近年積極推動老舊建物重
建，加上前幾年旅遊市場受疫情影響，市中心不少屋齡較高的辦公大樓和飯店
不約而同拆除改建，此外，也有不少建商觀察到過去幾年市中心辦公室新供給
不足，因此轉而投入辦公大樓開發，預期隨著新供給出現，將陸續見到企業搬
遷潮，一方面是地震安全考量，另一方面也因應企業提升辦公環境、進駐綠建
築的 ESG 政策需求。
觀察空置率，今年第 2 季北市 A 級辦公大樓整體空置率為 6.4%，儘管較第 1
季上升了 0.5 個百分點，但與過去 20 年間的平均水準相比，仍處於低水位，且
進一步觀察亞太區表現，台北市 A 級辦公室空置率表現在亞太地區排名第四，
僅次於首爾 1.5%、東京 4.3%和新加坡 5%，仍處於亞太區前段班，顯示台北
市辦公室市場需求熱度仍高。
江珮玉認為，隨著新辦公大樓的陸續完工，所增加的供給量，將一定程度推升
台北市 A 級辦公室空置率，不過實際租賃市場中新增的供給面積並不如想像中
多，主要有三大原因。
第一，不少新增供給是由舊商辦大樓重建，一增一減之間，新增加的量體並不
想像中多。
第二，市中心可開發建地難尋且整合不易，不少建商選擇買下產權單純的商辦
大樓重建為住宅，淘汰老舊大樓使得供給減少。
第三，許多新完工辦公大樓屬於集團自建自用，例如去年完工的陽信銀行總部
大樓，今年啟用的上海銀行總部及元大銀行仁愛總部大樓，這些量體實際上並
未釋出到租賃市場。
展望未來，江珮玉表示，隨著北市商辦大樓的陸續完工，未來 3 年台北市 CBD
空置率預估將會上升，但仍可維持在健康的 10%內，上升幅度仍屬緩和，同
時，供給增加也將提供使用企業更多選擇，同時加速老舊或設備不足的大樓重
建，對市中心辦公室市場來說，將會是健全發展的過程。
2. 南港成資通訊業擴張重鎮
2024.07.22 工商時報 I 記者蔡惠芳／報導
挾著政府和民間同步挹注交通建設和投資計畫的優勢，台北市東區門戶計畫政
策效益進入開花結果期，仲量聯行董事總經理侯文信表示，南港身為台北東區
門戶計畫的重中之重，近年不少新的綠色建築陸續完工落成，目前商辦市場不
論售價或租金水準，南港都後來居上並且超車內湖，儼然已成為資通訊產業的
擴張重鎮。
侯文信指出，以往南港以軟體園區工業廠辦為主，每坪月租大概在 1,500～
1,600 元；近幾年有新 A 辦大樓完工，以潤泰南港車站大樓來說，前年站上
2,500 元，現在南港 A 級辦公大樓平均每坪月租約 2,311 元，為歷年最高水
準，其中台肥 C2 辦公大樓已滿租，每坪月租也達 2,200～2,300 元。
有趣的是，南港第二季 A 辦租賃市場成交量達 6,578 坪，相當於台北核心商業
區辦公大樓成交量的 62％，主要的承租客戶以來自財務金融居多，其次為醫藥
生技及零售相關，部分租戶係考量南港高鐵的便利性，由內湖地區搬遷至南
港。
高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民表示，根據高力國際統計，今年
上半年南港商辦淨去化量高達 2.4 萬坪，是過往全年去化的水準，挾著新興開
發區及交通建設的優勢，已成為資通訊產業擴張重鎮，目前商辦大樓每坪月租
行情平均約 1,859 元，廠辦大樓平均為 1,495 元，總體來看平均約 1,807 元，
已超越內湖的平均 1,349 元。
至於內湖，目前以西湖段為領頭羊，每坪月租平均 1,483 元，文德段約 1,095
元，潭美段約在 900～1,200 元之間，舊宗段約 900～1,100 元。
3.新美齊 8.3 億元買三重頂崁工業廠地 首跨入商用不動產開發
2024.07.23 經濟日報 I 記者朱曼寧／台北即時報導
新美齊（2442）23 日公告，買下新北市三重區頂崁段建物及土地，土地面積
約 967.15 坪，建物面積約 691.51 坪，總交易金額 8.3 億元，平均每坪土地單
價約 86 萬元，賣方為泉和鑄造廠，該案位在主要幹道光復路上，基地面積近
千坪，且周邊發展可期，具有再開發效益。新美齊指出，該塊土地未來將爭取
都更模式，預計開發成地上 10 層、地下 3 層廠辦，而這也是新美齊首度跨入
商用不動產開發案。
世邦魏理仕資本市場部江晁瑄副董事表示，新北市三重頂崁工業區及相鄰的新
莊化成工業區，位於新莊化成路沿線，兩者面積合計約 301 公頃，經由國道 1
號五股交流道、台 64 線可快速抵達，而其區位鄰近新北產業園區、新莊知識
園區及台北市區，南側更有捷運中和新蘆線通過，在此設有捷運頭前庄站、捷
運先嗇宮站，交通相當便捷，早期由於建廠環境優異，各業工廠相繼成立，為
台灣早期最成功的工業區之一。
世邦魏理仕資本市場部江晁瑄副董事表示，三重頂崁工業區正逐漸轉型為現代
化的產業聚落，鄰近區域內企業總部群立，目前市場上仍有不少科技及電子製
造業者在積極尋覓本區廠辦，以作為企業總部。
今年房市熱絡，建商亦積極補土地庫存，新美齊近期就連買兩塊土地，除了買
下三重頂崁工業區廠房與土地外，也砸 13.79 億元買下台中機捷特區溝背段
50、51 地號，合併約 908 坪土地。
據世邦魏理仕研究部統計，今年上半年全台土地買賣市場總投資額近 1,097 億
元，其中建商購地金額高達 798 億元，年增 134%，顯示土地市場已擺脫去年
上半年的低迷態勢。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，隨著近幾季來房市交易愈趨熱絡，具規模
的建商也更積極擴充土地庫存。不論從過去 12 個月內建商購地金額或交易筆
數來看，新北市與台中市皆名列前茅，為最受國內開發商青睞的地區，此亦反
映出當地房地產市場前景備受業者看好。
4.全台建商台中大獵地 7 月已砸 164 億
2024.07.23 工商時報 I 記者曾麗芳／報導
繼股市、房市雙漲之後，台中土地交易市場同樣火熱！盤點 7 月單月份，重量
級開發商、尤其是上市櫃建商，已經在台中大舉獵地囤貨超過 1.2 萬坪，總購
地金額逾 164 億元，所購進的土地遍布七期、14 期、北屯機捷、南屯區、豐
原區等區域。
其中，單筆土地最高成交總金額為新美齊（2442）以 38.8 億元、買進南屯區
七期 BMW 台中文心路銷售與保養廠的 1,149 坪土地；在時隔 13 天之後，新
美齊昨（7／22）日再度公告，以每坪單價 152 萬元、購入北屯機捷約 908 坪
土地，強勢登上「機捷地王」寶座，顯示新美齊在台中攻城掠地的強烈企圖
心。
台中預售屋市場買氣火熱，開發商順勢吞下土地大補丸，7 月至今短短 23 天
內，包括達麗（6177）、大城（6171）、中悅、興富發（2542）、新美齊、亞昕
（5213）、海悅（2348）等開發商相繼購入台中土地，且鎖定精華重劃區，包
括北屯機捷、14 期、七期等區域，合計獵地逾 12,177 坪，總購地金額超過
164 億元。
上述購地建商中不乏接連出手搶地的上市建商，如興富發、新美齊，單是 7 月
份就快手搶下兩筆土地，另如亞昕、大城，今年至今也陸續補進多處待開發地
塊。
其中，興富發集團 7 月海砸 60.64 億元，重押七期近 2,000 坪土地；新美齊則
以七期、機捷雙點布局，合計買進 2,058 坪；亞昕集團大手筆買進豐原區
5,483.8 坪土地，也可嗅出各建商在土地布局的角力越趨白熱化。
土地市場熱度持續加溫，世邦魏理仕 7 月 25 日將開標一筆位於 14 期「環中
段」的 833 坪「商五」土地；此外，農業部農田水利署台中管理處同日（7／
25）也將舉辦農田水利非事業用不動產設定地上權招商說明會，釋出 4 筆台中
水湳、機捷等精華地段，合計超過 6,622 坪設定地上權土地。
其中，單一面積最大為水湳經貿園區「生態段 85 地號」約 2,538 坪，使用分
區第三種生態住宅區；而「溝背段 32 地號」約 1,885 坪的休閒服務專用區，
因鄰近捷運總站與美商好市多量販北台中店，頗受市場矚目。
5.暫緩 8 年重啟 高雄鼓山「農 21」特區千坪土地公開標售
2024.07.22 經濟日報 I 記者朱曼寧／台北即時報導
仲量聯行受託辦理高雄鼓山區「農 21 區」土地標售案，該案基地面積約 1,400
坪，地理位置優越，鄰近農 16 特區，位處愛河水景第一排，步行 9 分鐘可達
輕軌愛河之星站，預計 7 月 24 日公開標售，8 月 28 日下午 1 點截止投標。
仲量聯行指出，高雄受惠台積電 2 奈米廠投資以及各項重大公共建設挹注，近
年房市快速成長，今年截至目前為止，已成功招商 7 案，民間投資金額預計
402 億元，招商績效暫居全國第一，諸項利多因素帶動高雄市不動產價格飛
漲。
仲量聯行指出，「農 21 區」總面積約 16.7 公頃，位於博愛路、中華路、大順
路和愛河之間，高雄市政府曾辦理都市計畫變更公開展覽，預計變更為住宅
區，隨著近期高雄市中心開發飽和，「農 21 區」後續發展潛力高，且「農 21
區」農業區土地釋出稀有，據實價登錄揭露，土地交易單價上看每坪 60 萬
元。
高雄鄰農 16 特區開發逐漸飽和，鄰近的農 21 特區在暫緩 8 年後，高雄市政府
於今年 6 月配合地方意見重啟修訂凹子底農 21 都計案內容，首先，為愛河治
理工程需求於愛河下游規劃一處公園兼滯洪池用地；其次，為改善周邊交通動
線，鄰愛河沿岸規劃 20 公尺園道用地；第三，為響應中央推動社會住宅政
策，規劃一處社會福利設施用地；最後，為延續大順路沿線商業發展機能，規
劃了兩處第四種商業區。
仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，農 21 標的位於高雄鼓山精華區
段，步行 9 分鐘可達輕軌愛河之星站，10 分鐘可達高捷紅線後驛站，坐落愛河
畔第一排，環境宜人，為高雄市蛋黃區難得一見千坪素地。
吳瑤華表示，隨高雄鼓山區發展快速，「農 21 區」有潛力成為下一個農 16 特
區，黃金地段不動產增值可期，近年高雄鼓山市中心蛋黃區土地供給稀有，該
案為核心區域難見的單一產權土地。
6.中石化標地 5,000 坪 底價 42 億
2024.07.23 經濟日報 I 記者林政鋒、朱曼寧／報導
高雄房價飆漲，帶動土地行情扶搖直上，讓部分企業啟動資產活化計畫，其
中，中石化（1314）預計 8 月、9 月標售亞灣區合計約 5,000 坪土地，總底價
達 42.8 億元，受到市場注目。
上市建商主管說，高雄中石化舊廠成為亞灣 70 期重劃區，近年來土地分批售
出，由於基地緊鄰 205 兵工廠區段徵收開發區，還有捷運紅線凱旋站、夢時代
購物中心等，生活機能豐沛，因此陸續吸引華友聯、隆大等重量級建商進場。
隨著台積電設廠帶動高雄房地產價格飆上天，中石化趁熱持續出售土地，總共
有三大塊土地要標售，首先標售的為 8 月 22 日一心路、籬仔內路三角窗的
2,341 坪土地，標售底價為 18.5 億元，換算每坪底價約 79.01 萬元。
除了 8 月 22 日的該筆土地標售，9 月 5 日還有二筆建地標售，其中一塊土地
面積約 455 坪帶建照，底價 6.6 億元，換算每坪 145.07 萬元。另一筆土地面
積約 2,269 坪，就在一心路、籬仔內路三角窗的兩千坪土地旁邊，總底價約
17.7 億元，換算每坪約 78 萬元。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察中石化去年同於 70 期重劃區
的土地標售案，標出土地單價約落在 7～8 字頭，若以上次標售案來看，此次
標售案開價合乎市場預期，惟其中一筆土地單價高達 140 萬元以上，評估應是
帶建照標售，對建商而言取得後可立即開發，省去不少申照與整合時間，應會
頗受業者青睞。
至於亞灣 70 期重劃區周邊房市方面，賴志昶指出，70 期重劃區所在的亞洲新
灣區、一心商圈，為近年來高市府重點發展區域，且在有重大公共建設、高科
技產業進駐以及人口紅利等加持下，亞灣區房價水漲船高，目前新案行情已經
坐穩單價 4 字頭，甚至部分指標個案已達單價 5 字頭以上，房價前景看俏，也
讓緊鄰的 70 期重劃區發展前景廣受注目。
高雄 70 期重劃區屬多功能經貿園區裡第六個完成的重劃區，位在一心一路與
籬仔內路口，面積約 8.01 公頃。