營造工程物價指數 飆新高
Weekly News Highlight
1. 營造工程物價指數 飆新高
2. 房地合一稅連二月逾40億 這縣市超車台中成繳稅王
3. 危老重建獎勵會有新方案 都更條例修法三個月內提出草案
4. 綠色時代來臨 商辦M化加劇
5. 政府拚命打炒房 為何頂級商辦市場卻愈打愈熱？
6. 北市三商圈租金觸底彈升 西門町、士林也上漲
7. 南山砸23億 桃園、台南獵地
8. 新竹生醫園區 第三生技大樓啟用
9. 華泰名品城砸48億設嘉義店 全期開幕拚營收上看60億
10. 高雄商辦售價5年倍翻 租金也飆上每坪1,500元
1. 營造工程物價指數 飆新高
2024.04.16 經濟日報 I 記者邱琮皓／台北報導
行政院主計總處最新公布今年3月營造工程物價指數，已飆破歷年最高點，達110.5，其中勞務類漲幅持續擴大，隨著建造成本居高不下、工資續漲，以及接下來碳費開徵，外界認為房價難降。
主計總處資料顯示，今年首季營造工程物價指數月月飆破110，且月月續升，從1月的110.26、2月的110.48，3月來到110.5，指數續創歷史新高。在年增率方面，前三月年增率分別為1.44%、1.16%、0.92%，漲勢雖有收斂，但仍處高原階段。
此外值得注意的是，營建物料價格上漲雖已見回落，3月材料類營建工程物價指數年減0.33，為近九個月新低，但勞務類營建工程物價指數卻持續飆漲，今年前三月年增率皆衝破3%，分別漲3.24%、3.12%、3.38%，平均漲幅3.25%比2023年平均漲2.84%，高出許多。
主計總處分析，缺工因素，是勞務類營建工程物價漲勢居高不下的關鍵，短期間也不容易緩解。又加上近期地緣政治再度緊張，營建物料價格是否再度走揚，進而推升材料類營建工程物價指數，需密切關注。
此外根據最新資料顯示，今年3月房租指數105.57也再創歷史新高，同時房租指數年增率達2.24%，為一年來最高，反映受到通膨和升息等影響，租金仍維持年增2%以上趨勢尚未改變。
2. 房地合一稅連二月逾40億 這縣市超車台中成繳稅王
2024.04.15 工商時報 I 記者郭及天／報導
房市交易熱絡，據財政部統計，3月個人房地合一稅收42.4億元、年增57％，創歷史同期新高 ，且為連續二個月超過40億元，其中，新北市取代過去長年居房地合一稅收王的台中市，成為房地合一稅繳稅王。
根據財政部統計顯示，房地合一稅自2016年實施以來，稅收持續增加，在去年房市景氣復甦下，房地合一稅稅收幾乎逐月成長，5月重返單月30億元大關，10月超越40億元，12月更達單月歷史新高的71.1億元，全年度419億元再創歷史新高，不過年增率收歛至一成以下，增加幅度已明顯趨緩，今而年2、3月則是再度連續二個月超越40億元。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年個人房地合一稅收大增、不斷創高的主要原因，包括近年的房價大漲、轉售房產時多有明顯的增值空間，由於需在2016年以後買進並轉售的案件，需要有獲利才會納入房地合一稅課稅範圍，因此適用地合一稅的交易案件數量累積愈來愈多，另外房地合一稅2.0上路後，高稅率的持有期間延長、預售屋轉售納入課稅，也讓長期來看房地合一稅收規模增加。
值得注意的是，新北市3月房地合一稅收8.5億元、年增101％，新北市稅收超越台中的稅收7.8億元，為全台最高，此外，桃園5.7億，也有近一倍的年增率，台中市年增率約49％，台北、台南、高雄年增率均約在3成左右。
曾敬德指出，過去幾年的全台房市熱潮，由雙北以外所帶動領漲，台中市房市交易熱絡，房價、地價漲幅大，在大型物業及土地交易帶動下，房地合一稅收長年居全台第一，不過自去年下半年起的資金潮帶動房市交易量價增溫，近年房價漲幅相對落後的雙北補漲效應明顯，加上新北又是全台房地產交易規模最大的區域，此次超車台中，成為房地合一稅全台繳稅王。
3. 危老重建獎勵會有新方案 都更條例修法三個月內提出草案
2024.04.16 經濟日報 I 記者邱琮皓／台北報導
危老、都更再進化，內政部長林右昌昨（15）日表示，危老時程容積獎勵歸零後，會再研議其他獎勵，提高申請誘因，至於都更條例修法，預計三個月內收斂意見並提出草案。
林右昌昨日赴立法院內政委員會備詢，在403花蓮大地震後，立委關注國內老屋「高齡化」議題。國民黨立委王鴻薇質詢時指出，危老時程獎勵將於今年5月降至1%，明年5月更將歸零，如何吸引老屋重建？
林右昌對此回應，時程獎勵是為了鼓勵「迅速」，但後續在時程獎勵結束後，將會提出其他獎勵設計；內政部國土管理署長吳欣修補充，在實務上，危老重建計劃對民眾較為快速方便，目前正蒐集各界意見，將適時提出修法。
王鴻薇指出，全台有近500萬戶房屋已逾30年屋齡，50年以上老宅更超過百萬戶，但內政部針對危老重建計畫，至今年2月底，只受理3,731件、核准3,509件，依目前老宅數量推估，要讓50年以上老房完成重建，起碼要費時200年以上，「這不是龜速、是極龜速」。
昨日內政委員會通過立委臨時提案，要求內政部針對危老容積時程獎勵，研議延長獎勵時間，以提高申請意願及數量，內政部同意照案辦理。
危老時程獎勵是一種早鳥優惠，鼓勵地主愈早提出申請、愈能取得更多容積獎勵，最早的時程獎勵為10%，原本在2020年5月就結束，但後來為鼓勵危老重建，立法院修法有條件延長。
當時修法後，逐年以8%、6%、4%、2%、1%的獎勵額度，緩衝五年後再落日，直至目前，時程獎勵已降到2%，並進入倒數計時，今年5月12日起將會再砍半，只剩1%，再一年後就正式結束，關上早鳥優惠大門，立委擔憂恐衝擊危老重建速度。
內政部官員表示，對於立委意見，會再持續蒐集意見。
另外針對都更條例修法，內政部日前業務報告中已揭露，將針對實施容積管制前已申請建照的合法建物，調整原容積認定範圍，提高參與改建誘因。
現行都更條例規定，實施容積管制前已「興建完成」的合法建築物，可以原建築容積來更新改建或申請容積獎勵；修法後，改為實施容積管制前已「申請建照」的合法建物，就能以原容積重建或申請容獎。
林右昌昨日表示，都更條例修法已進入部會協商階段，預計部會協商後再提出建議，希望三個月內提出草案。
4. 綠色時代來臨 商辦M化加劇
2024.04.13 工商時報 I 記者蔡惠芳／報導
受企業辦公室升級潮需求拉抬，加上綠色商辦時代來臨，辦公市場也跟上住宅市場潮流，步入M化趨勢。高力國際最新調查顯示，台北市頂級辦公大樓租金遙遙領先A級及B級辦公大樓，與A級、B級大樓之間的租金差異也愈來愈明顯，目前已較B辦溢價率突破1.2倍，呈現需求兩極化、強者恆強局面。
市場專家預期，在全球淨零碳排趨勢下，未來中古B辦大樓將面臨頂辦新大樓挾嶄新規格與綠色認證等級優勢，將產生大量的新舊供給競爭。
高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民觀察辦公市場現況指出，目前台北市頂級大樓每坪月租金為4,376元，A級大樓為2,924元，B級大樓為1,976元。經過這幾年企業對於升級辦公空間與門面的需求，辦公租賃市場已出現兩極化，使得頂級及A級大樓與B級大樓之間的租金差異也愈來愈明顯，需求兩極化，出現強者恆強的現象。
目前頂級辦公大樓租金水準，已比A辦高出近5成，比B辦更高出1.2倍，顯示頂辦身價與A辦、B辦之間的差距，明顯拉大。
仲量聯行最新統計顯示，台北市頂辦平均月租每坪達4,185元，2014年之前，較A辦平均租金溢價率還在15％以下，至2015～2018年則攀升至15％～25％，2019年起，頂辦溢價率已超出25％，並維持在3成左右水平，至2024年第一季已上升至31％，為歷年價差較大的一年。由於頂辦屋齡較新、管理維護較佳，並以綠色租賃、綠色標章等具區別性配套措施，明顯拉高租金水準。
目前全台頂級辦公大樓最高租金「樓王」，為信義計畫區「台北南山廣場」，每坪月租達5,253元。
高力國際研究部董事梁儀盈表示，最新統計顯示，2024年第一季台北市商辦統計樣本的190棟大樓，高達129棟呈現滿租，比重將近7成，市場表現活絡。
陳頌民預期，2024年全年總計會有約3.5萬坪的新增辦公供給釋出，扣除其中4成為企業自用，大約有2萬坪在市場上招租，今年是新增供給壓力相對小的一年，預期今年租金仍緩步上漲，到年底頂級及A級、B級辦公大樓平均每坪租金，將從目前的2,600元，微漲至2,640元；緊接著，2025至2026年，預料有高達20萬坪辦公新增供給大浪進入市場，尤其西區、民生敦北及信義等三個商圈，自2026年起會有明顯新增供給入市。
5. 政府拚命打炒房 為何頂級商辦市場卻愈打愈熱？
2024.04.12 經濟日報 I 記者陳美玲／台北報導
據實價登錄網最新資料，宏碁資訊（6811）、展碁國際共計砸逾27億元、包下台北市南港新商辦「利百代商業大樓」11、12樓，以及15~18樓辦公室。房產專家分析，兩家企業大手筆置產動作，實際上是有五大意義在其中。
據實價登錄網最新資料，北市南港新商辦「利百代商業大樓」今年1月展碁國際以總價約9.12億元，每坪成交價約75.6萬元包下11、12樓共10戶；同集團的宏碁資訊也在同大樓、將原先預租的15~18樓辦公室改以總價18.06億元買下，宏碁資訊不僅租客變屋主，更與同集團的展碁國際牽手當鄰居，光是兩家公司就包下約近4,000坪面積、總交易金額高達27.18億元。
企業購買頂級商辦置產潮
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，近二、三年這股企業購買頂級商辦的置產潮，需求有持續擴大的情況。首先，近年台灣企業接單暢旺，目前的辦公室早已不敷使用，加上建材、設備多為舊式，尤其近年全球ESG浪潮下，企業往節能減碳的綠色標章追求持續升高，讓商用不動產興起汰舊換新的辦公大樓置產潮。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，共有兩棟建物、樓高18樓的「利百代商業大樓」為國泰建設、利百代的都更合建案，這次兩家企業大手筆置產動作，實際上是有五大意義在其中。
第一、符合ESG綠色標章的頂級商辦有新供給釋出；
第二、中大型企業大手筆以整棟買下或包下多樓層購入，有「以量制價」的議價優勢；
第三、若是集團內的關係企業同時購買，更能做到資源的高度整合，如共同裝修等，且在同一棟大樓中，彼此間業務往來更加便利。
第四、如宏碁資訊將原先預租的15~18樓辦公室，改以總價18.06億元買下，轉租為買、不僅租客變屋主，每年更可省下數千萬元租金，將支出化為資產；
第五、購入新大樓多樓層或整棟商辦，也有利保留未來事業擴充的彈性。
綠色辦公需求趨勢 商辦漸朝M型化發展
第一建經研究中心副理張菱育指出，政府近年出手打炒房，但「管住不管商」，再加上近年台商回流、企業擴廠，以及因應ESG做商辦硬體升級的汰舊換新需求買盤，都是讓商辦市場買氣持續熱絡的原因。
游淑芬觀察，在辦公室升級及綠色辦公需求趨勢下，商辦市場逐漸朝M型化發展；精華地段如台北市信義計畫區之頂級辦公室，因屋齡較新、管理維護較佳，加上綠色標章等具產品區別性的配套，吸引積極推動ESG的買方或承租方進場，而這類綠色商辦已朝M化發展，認為接下來只要具有辦公室升級、綠色辦公趨勢的商用辦公室，不論價格或租金都會持續往上攀升，有明顯溢價趨勢。
展碁國際為宏碁集團旗下通路商，因在台北車站附近的總部空間不敷使用，且現有大樓為承租，故決定買下南港新商辦；宏碁資訊則為宏碁集團旗下雲端服務供應商，因旗下員工分散在汐止、北市大安區兩端，考量擁有完整且獨立辦公空間，故決定購入新辦公室空間；宏碁集團旗下的資安服務廠商安碁資訊，同樣也是轉租為買、入住南港新商辦。
6. 北市三商圈租金觸底彈升 西門町、士林也上漲
2024.04.12 經濟日報 I 記者陳美玲／台北報導
國內消費與國際旅客復甦，北市西門町、東區、士林等三大商圈店面租金行情觸底回升；據實價登錄網資料顯示，最新西門町店面租賃交易，2月成都路一戶店面月租金達33.6萬元，每坪月租金8,483元、較2021年低點攀升12%，東區、士林商圈租金也各有47.6%、9.2%回彈。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，擺脫疫情陰霾，加上疫後國門大開，帶動國內觀光、消費市場脫離谷底，沉寂多時的北市各大商圈店面租金都有不同程度漲幅，尤其以觀光客聞名的西門町、士林商圈明顯回漲。
東區近一年除受惠疫後國內消費復甦，加上新光三越新店加持，商圈租金強彈回漲近五成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，疫情過後台灣內需復甦，尤以觀光客為主的西門町商圈迎來首波商機，接下來國際觀光客持續回流，有望改善台北市各大商圈如西門町等空置率狀況及租金水準。
據實價登錄網最新資料顯示，今年2月西門町成都路41號店面揭露每月租金約33.6萬元，較2021年疫情低迷時的30萬元，每坪月租金從7,574元攀升至8,483元、租金回升12%，惟對比2018年西門町商圈全盛時期，該店面月租金達45萬元、每坪月租11,359元來看，最新租賃行情僅高點時的75%。
除了西門町，東區、士林兩大商圈也有租金谷底攀升情況；以士林商圈來說，據實價登錄網資料顯示，去年12月中正路上店面出現月租金18萬元、每坪月租金約2,909元，相較2020年12月疫情時同條路上店面月租金15萬元、每坪每月租金約2,664元，每月每坪租金也回漲9.2%。
至於東區商圈，2021年5月疫情時，忠孝東路四段上店面出現月租32萬元、每坪月租7,765元，不過最新去年11月同樣路段出現月租45萬元、每坪每月租金11,464元的租賃行情，單坪月租大增47.6%。
曾敬德指出，受惠疫後觀光、消費帶動，台北市各大觀光商圈店面都有空置率下降、租金回升情況，不過從店租行情看，租賃水準距離全盛時期還有段差距，主因國內外總體經濟仍在復甦階段，加上過去購買力高的陸客來台人數下滑，因此後續商圈租金是否能回到全盛時期，需觀察國內外經濟表現、台灣內需購買力。
7. 新竹生醫園區 第三生技大樓啟用
2024.04.13 自由時報 I 記者黃美珠、吳柏軒／新竹報導
新竹生物醫學園區第三生技大樓昨由行政院院長陳建仁、國科會主委吳政忠、新竹縣長楊文科等人剪綵啟用，這棟地下三層、地上十一層鋼骨構造建物，提供三種不同坪數、五十個單元廠房出租，目前申租率已達九十五％，以新藥委託開發製造和細胞醫療業者為主，包括台灣生物醫藥製造（TBMC）、尚寧生技、台寶生醫、建誼生技、貝爾克斯生技等公司都將進駐，可說滿足產業研發需求。
陳建仁說，生醫產業是政府推動「六大核心戰略產業」、「5+2產業創新計畫」的政策重點，國家很早就有意發展，近年才開花結果。且因人工智慧（AI）技術的發展，在精準醫療、智慧醫療、再生醫療與數位健康科技等領域都有很大的突破與進展。
吳政忠說，國科會所屬三大科學園區是台灣生技廊道重要的一環，其中生醫產業是國家核心戰略產業，新竹生醫園區更是生醫產業發展專區，以「新藥研發」和「高階醫療器材」產業為主軸，是我國生醫研發成果商品化與臨床試驗重鎮。
楊文科也替竹科三期和台灣知識經濟旗艦園區請命，配合中央桃竹苗大矽谷計畫，在增加科技產業用地方面，竹縣已妥善規劃前述兩案的產業用地，只要行政院核定通過就可辦理。
8. 南山砸23億 桃園、台南獵地
2024.04.19 經濟日報 I 記者陳美君、陳美玲／台北報導
大型壽險業再度出手獵地。南山人壽昨（18）日公告，經董事會決議，在桃園市桃園區、台南市新市區購置不動產，合計斥資23.58億元。
南山人壽表示，以11.7億元向合輝建設開發購置位於桃園市桃園區小檜溪重劃區的合輝大璽萬象大樓，未來將作為桃園分公司、自用通訊處辦公室及教育訓練教室所用。
南山人壽指出，合輝大璽萬象大樓為地上22層、地下四層鋼筋混凝土造大樓，南山人壽預計將於2025年取得使用執照。
據了解，合輝大璽萬象大樓坐落於桃園市桃園區小檜溪重劃區內，鄰地有大型商場、辦公室投資，應能帶起區域商業發展動能，隨著重劃區逐步建設完成，未來發展可期。
瑞普萊坊董事長劉美華分析，小檜溪重劃區鄰近桃園火車站前商圈、中正路商圈、藝文商圈與中正藝文特區，且距離興建中的捷運綠線G09民光站僅約1公里，可南接桃園車站，北連接機場捷運A11/G32南坑口站，聯外交通網路四通八達。
劉美華強調，該大樓位處商業用地，區位、環境、交通、機能、大樓外觀等皆到位，應是南山人壽出手關鍵。
另外，南山人壽昨天董事會決議，以11.88億元向台灣瑞肯物流購置台南市新市區看西路5號的土地及廠房，目的是依保險法規定，進行不動產投資；南山人壽強調，該案以收取穩定長期租金收益為購置目的。
南山人壽表示，該案土地面積約5,446.52坪、建物面積約3,075.94坪，台灣瑞肯物流公司擬以售後回租方式處分本案。
據了解，該案位於台南市新市區樹谷園區，隨台積電（2330）、ASML等大廠進駐南科，帶動區域產業發展，工業重鎮漸漸由永康區轉移至新市地區，連接南部科學園區路竹、橋頭等科技工業區，預期未來發展具有潛力。
9. 華泰名品城砸48億設嘉義店 全期開幕拚營收上看60億
2024.04.12 中央社 I 記者何秀玲／嘉義16日電
華泰名品城嘉義展店計畫今天曝光，將投入新台幣48億元，規劃地上2至3層的OUTLET商場，華泰大飯店集團副董事長暨執行長陳炯福表示，該案場鄰近台積電嘉義廠僅1公里，周邊還有故宮南院、馬稠後產業園區，力拚全期開幕營收達50至60億元，成為南部OUTLET最高營收。
華泰名品城首間店位於桃園青埔，2015年開幕，經過3期全開，2023年營收120億元，坐穩OUTLET單店營收王寶座。看好中南部消費實力，陳炯福今天宣布華泰名品城第2間OUTLET將落腳嘉義。
嘉義縣政府今天舉行高鐵嘉義站特定區產業專用區開發經營簽約記者會，陳炯福在會中表示，華泰名品城2015年在桃園青埔開出第1個據點，沒想到第2個據點找了10年。
華泰名品城嘉義店招商土地約3萬坪，為50年地上權開發案，華泰名品城將投入48億元，規劃地上2至3層的OUTLET商場，引進200間以上店舖，包括國際名品、時裝品牌、家居用品等，另外有大型室內美食廣場、主題餐廳、輕食、以及咖啡廳，並規劃親子遊樂區、公益文化空間等區域。
嘉義店共分為3期開發，預計於2025年動工，首期將在2028年營運，全案2032年完工營運。
陳炯福指出，嘉義店和桃園店不同之處，因阿里山為觀光景點，使嘉義成觀光大縣，如何與當地觀光資源結合，並協助嘉義商圈將住宿期間拉長，那才是立基點跟挑戰。華泰名品城OUTLET跟百貨公司差別是，將類別打散，提供真正可吸引消費者來的品牌組合，才能創造提袋率。
他認為，至於南北消費者喜歡的精品品牌都一樣，因此如何說服精品大品牌打破「台灣僅有一家OUTLET」的慣例，「只要品牌有庫存，就有機會開OUTLET」。
10. 高雄商辦售價5年倍翻 租金也飆上每坪1,500元
2024.04.15 工商時報 I 記者顏瑞田／報導
產業紅利發酵，不只投射在高雄住宅，高雄商辦售價也飆漲，5年上漲100％到114％，租金跟著水漲船高，從最高的平均每坪800到1000元，直上1,500元。
京城建設集團位於農16、近日公開的IFC商辦大樓，市場傳出每坪平均售價介於51萬元到56萬元之間，高樓層甚至觸及6字頭，比同屬北高雄的高鐵左營站特區、由城揚建設在2018年推出的商辦總裁時代廣場，每坪25到28萬元，上漲約100％到114％。
富築廣告副總經理張景翔表示，總銷約118億元的京城IFC，每坪開價介於57.6萬元到67.5萬元，成交價位則在每坪50到60萬元之間，租金每坪約1500元。
高雄市目前的商辦租金行情，以A級商辦的中鋼總部，每坪租金1,200元左右奪冠，中鋼集團表示，中鋼總部大樓與進駐戶簽訂的是長期承租契約，如區域租金行情後續有調漲，總部大樓將適度研議調漲事宜。
除了中鋼總部之外，張景翔指出，根據市調資料顯示，南高雄的售價每坪仍在3字頭，商辦租金每坪則是800到1,000元，北高雄無論是售價或租金，則是稍高，售價已在每坪30到40萬元之間，租金則是介於每坪900到1,300元。
至於興富發集團位於六合路的CBD經貿中心，近期的2筆中高樓層買賣成交價，頂樓35樓的產品，每坪近40萬元，一位建商說，該公司購買的中高樓層價位大約每坪35萬元。
興富發集團CBD經貿中心，不只售價從2019年每坪22到28萬元，漲至近期價位，租金也從每坪800元，調高到1000元，一位已購的企業主表示，因為需求高，加上資金成本考量，租金不上漲，就吃虧了。
城揚建設總裁時代廣場每坪售價，也從開始的25到28萬元，逐步調高到28到30多萬元，市場傳出，租金也是率先漲至每坪1500元的商辦之一，業界指出，高雄商辦租金長期以來多維持在平均500元到800元之間，此次商辦售價和租金攀高，主要是台積電設廠楠梓產業園區帶動的產業群聚效應。
業界說，高雄近幾年只有少數新的商辦，而城揚建設的總裁時代廣場，位於高鐵左營站特區，因此，成為產業效應第一圈的受益者。